Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Du beabsichtigst Deutschland den Rücken zu kehren und willst lieber in Finnland die Mücken zählen? Das will gut bedacht und vorbereitet sein! Hier kommen auch im "Exil" lebende Deutsche, Schweizer und Österreicher zu Wort.

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Fabio93
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#1 Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Fabio93 »

Liebe Mitmenschen,

ich interessiere mich für eine Immobilie in Finnland und bin mit dem Makler in Kontakt getreten.

Er sendete mir einen Registerauszug indem eine Hypothek hinterlegt ist. Die Summe der Hypothek ist höher als der Kaufpreis.

Was geschieht bei Immobilienkäufen in Finnland mit der ausgewiesenen Hypothek aus dem Register? Muss ich die Differenz zwischen Kaufbetrag und Hypothek zusätzlich aufbringen?

Der Makler hat mir darauf keine eindeutige Antwort gegeben. Auf Englisch hat er von zusätzlichen Sicherheiten gesprochen. Das verstehe ich nicht ganz.

Zur Info für euch: Geplant ist eine Finanzierung aus Eigenkapital bzw. Privatkredit in geringer Höhe. Eine Immobilienfinanzierung bei der Bank ist nicht geplant.

Ich bedanke mich für eure Mithilfe im Voraus.

LG
Fabio
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Tenhola
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#2 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Tenhola »

Fabio93 hat geschrieben: 21. Feb 2022 14:22 Die Summe der Hypothek ist höher als der Kaufpreis.
Ich habe hier schon diverse Objekte gekauft, welche mit einer Hypothek belastet waren. Allerding waren die Schulden nie höher als der Verkaufspreis.
Ich bezahlte immer bar und die Banken haben jeweils die Summe der Hypothek einbehalten. Der Verkäufer erhielt dann nur noch die Differenz gutgeschrieben, wenn noch was übrig blieb.
Ich kann mir nur vorstellen, dass der Verkäufer aus welchen Gründen immer die Hypothek erhöht hat und dies von der Bank akzeptiert wurde, da Sicherheiten (Haus. Wohnung etc.) vorhanden war.
Sei Vorsichtig, bis geklärt ist wer die Differenz zu bezahlen hat.
Wenn es sich um ein Grundstück handelt, ist es immer angebracht, einen Auszug aus dem Grundbuch zu verlangen, denn man weiss sonst nie ob noch Auflagen vorhanden sind.
Fabio93
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#3 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Fabio93 »

Hallo Tenhola,

vielen Dank für deine Antwort.

Es ist in der Tat so, dass die ausgewiesene Hypothek höher als der Verkaufspreis ist.

Der Kaufpreis liegt bei rund 40.000 und die Hypothek bei 50.000.. Mir ist das sehr befremdlich. In Deutschland ist es doch üblich, dass der Verkäufer für seine Schulden aufkommen muss. Damit hat doch der Käufer nichts zu tun..?! Ich strebe hier auch eine Barzahlung an und keine Bau-Finanzierung..

Der Auszug aus dem Grundbuch liegt schon vor. Auflagen oder weitere Hypotheken sind nicht ausgewiesen. Lediglich auf die Zufahrtsstraße wird hingewiesen. Diese ist städtisch und kommt nach einem Kauf nicht ins Eigentum. Das stört mich erstmal nicht.
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Tenhola
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#4 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Tenhola »

Fabio93 hat geschrieben: 22. Feb 2022 09:25 Es ist in der Tat so, dass die ausgewiesene Hypothek höher als der Verkaufspreis ist.
Mir schwant Böses, könnte es sein, dass Du das falsch verstanden hast?
Wenn der Velaton hinta (50.000€) grösser als der Myyntihinta (40.000€) ist, ist die Schuld (Hypothek) in der Höhe der Differenz. In Deinem Fall, wäre dann die Differenz 10.000€. Das heißt, es wäre noch eine Belastung von 10.000€ auf dem Objekt.

In Finnland sieht man in den Verkaufsanzeigen meistens die Begriffe Myyntihinta und Velaton hinta.
Sind die beiden Preise gleich, sind für den Käufer keine Schulden zu übernehmen.

Myyntihinta:
Der Verkaufspreis ist der Preis, der in der Verkaufsanzeige angegeben ist und vom Käufer an den Verkäufer gezahlt wird.
Das heißt also noch nicht, dass das Objekt schuldenfrei ist.

Velaton hinta:
Schuldenfreier Verkaufspreis.

Beim Verkauf von Häusern sieht man selten, dass die beiden Preise unterschiedlich sind.
Die Rückzahlung der Hypothek wird eigentlich immer vom Verkäufer geregelt. Es kann aber auch sein, dass der Käufer die Hypothek übernimmt, was bei sehr teuren Objekten durchaus der Fall sein kann. Entweder gewährt die Bank des Verkäufers die Hypothek oder man bekommt sie von einer anderen Bank.

Bei Wohnungen sieht man hingegen seht oft unterschiedliche Preise. Wenn zB. ein Objekt dringend renoviert werden muss, bei Wohnungen meist die Wasserleitungen entstehen Kosten und der Besitzer verfügt vielleicht nicht über die benötigte Summe. In diesem Fall schuldet man die Kosten der Wohngemeinschaft, welche meist für die Renovation bei der Bank einen Kredit aufnimmt. In Finnland kennt man den Erneuerungsfond nicht, das heißt man muss nicht jährlich für eventuell anfallend Renovationen schon mal im voraus bezahlen.
Zuletzt geändert von Tenhola am 22. Feb 2022 14:07, insgesamt 1-mal geändert.
Fabio93
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#5 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Fabio93 »

Ganz herzlichen Dank für deine ausführliche Antwort!

In der Verkaufsanzeige ist folgendes zu entdecken:
Velaton hinta:
39 000 €
47 000 € (dieser Betrag ist in der Anzeige durchgestrichen) Copy und paste übernimmt das leider nicht.
Myyntihinta:
39 000 €

Ich verstehe das so, dass der Verkaufspreis und schuldenfreie Verkaufspreis identisch ist. Denn die 47.000 € sind durchgestrichen.

Nach Interessensanfrage schickte der Makler mir ein Dokument mit folgenden Infos zu:

RASITUSTODISTUS 15.9.2021 (So wird das Dokument als Überschrift benannt)
Rekisteriyksikkö

Kiinnitykset ja erityiset oikeudet ( übersetzt Hypotheken und Sonderrechte schätze ich..?)

Etusija: 29.8.2005 / 13777
Rahamäärä: 50 000 €

Dies habe ich als offene Hypothek von 50.000 € interpretiert. Auf Nachfrage beim Makler kam keine eindeutige Antwort. Vielleicht haben wir uns aufgrund der Übersetzungsprogramme missverstanden..

Ich habe aufgrund deiner Infos schon vieles mehr verstanden. Vielleicht kannst du ja mit meinen dargelegten Infos noch mehr Unklarheiten aufdecken.

Liebe Grüße

Fabio
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Tenhola
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#6 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Tenhola »

Fabio93 hat geschrieben: 22. Feb 2022 14:05 Ich verstehe das so, dass der Verkaufspreis und schuldenfreie Verkaufspreis identisch ist. Denn die 47.000 € sind durchgestrichen.

Rahamäärä: 50 000 €
Dies habe ich als offene Hypothek von 50.000 € interpretiert. Auf Nachfrage beim Makler kam keine eindeutige Antwort.
So ist es, man hat zuerst versucht das Objekt für 47.000 € zu verkaufen.

Mit den 50.000€ bin ich im Moment nicht ganz sicher. Es könnte nach meinen Erfahrungen aber sein, dass ein Kreditbrief über diese Summe vorhanden ist. Das heißt, dass man beim vorzeigen dieses Papieres von der Bank eine Hypothek bis zu dieser Summe bekommt ohne weitere Abklärungen.

Ich habe das Objekt jetzt angesehen, ist ja echt groß die Anlage. Willst Du dort wohnen oder nur für Ferien?

Wurde ein kuntotarkastus (Zustandsprüfung) gemacht?
Über die Zustandsprüfung wird ein schriftlicher Bericht erstellt. Der Bericht enthält die bei der Prüfung festgestellten erheblichen Schäden, Risiken, Mängel und Reparaturbedarfe sowie Empfehlungen und Handlungsvorschläge. Der Bericht muss die Bedeutung, den Schweregrad und die Notwendigkeit von Korrekturen oder Maßnahmen angeben.
Ebenfalls würde ich noch abklären, ob die Handhabung des Abwassers (saostuskaivo) den heutigen Vorschriften entspricht.
Fabio93
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#7 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Fabio93 »

Gut, dann haben Makler und ich aneinander vorbei geredet. Das Hypotheken-Problem wäre damit wahrscheinlich beseitigt.

Ich habe zuerst auch an einen Kreditbrief gedacht. Hypotheken sind ja grundsätzlich gedeckelt, es sei denn man weist nach, dass eine höhere Hypothek den Verkehrswert deutlich erhöht. Soweit ich weiß..

Vorausgesetzt ein Kauf kommt zeitnah zu Stande, ist dieses Jahr nur Urlaub geplant. Nächstes Jahr würden wir dann dort fest hinziehen.

Zum Thema Zustandsprüfung:

Ich schätze nein. Ich weiß, dass die Heizung im größeren Gebäude nicht funktioniert. Mehr Infos habe ich bisher nicht erhalten. Die Kommunikation mit dem Makler verläuft etwas spärlich, um es mal mild auszudrücken.

Natürlich werde ich beim Thema Zustandsprüfung und Abwasser nochmal nachfragen.

Würdest du dir die Zeit nehmen, die zugesendeten Dokumente dir anzuschauen? Es sind insgesamt nur 5 Seiten mit wenig Text. Ich würde dir die Links per PN zusenden. Vielleicht erkennst du ja hier noch Dinge, die wichtig sind, oder aus denen sich entscheidende Fragen ergeben.
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#8 Re: Immobilienfinanzierung / Hypothek in Finnland

Beitrag von Tenhola »

Fabio93 hat geschrieben: 22. Feb 2022 15:37 Würdest du dir die Zeit nehmen, die zugesendeten Dokumente dir anzuschauen?
Ja
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